Los alquileres vacacionales se han convertido en una opción popular tanto para propietarios como para turistas. Sin embargo, esta modalidad de alquiler, caracterizada por estancias de corta duración, está sujeta a una serie de obligaciones fiscales que los propietarios deben conocer para evitar problemas con Hacienda. En este post, te explicamos cómo tributar correctamente por los ingresos obtenidos a través de alquileres vacacionales y cuáles son las principales obligaciones fiscales a tener en cuenta.
¿Qué se considera un alquiler vacacional?
Un alquiler vacacional es aquel que se realiza por periodos cortos de tiempo, normalmente a turistas, a través de plataformas como Airbnb, Booking, u otros canales de alquiler. A diferencia del alquiler de larga duración, este tipo de arrendamiento suele estar destinado a viviendas de uso turístico y puede estar sujeto a diferentes normativas autonómicas, además de las obligaciones fiscales estatales.
Obligaciones fiscales para el propietario
Cuando alquilas tu vivienda como alquiler vacacional, debes tener en cuenta varias obligaciones fiscales. Las principales son:
- Declaración de los ingresos en el IRPFLos ingresos obtenidos por el alquiler vacacional deben declararse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Estos ingresos se consideran rendimientos del capital inmobiliario y deben incluirse en la declaración de la renta anual del propietario.¿Cómo tributar en el IRPF?
- Alquiler de corta estancia sin servicios adicionales: Si solo ofreces el alojamiento, sin proporcionar servicios propios de la industria hotelera (como limpieza diaria, lavandería, o servicio de comidas), estos ingresos se consideran rendimientos del capital inmobiliario. Podrás deducir los gastos relacionados con el inmueble, como la comunidad, el IBI, seguros, mantenimiento, y la amortización de la vivienda.
- Alquiler con servicios adicionales: Si, además del alojamiento, ofreces servicios como los mencionados anteriormente, los ingresos pasarían a considerarse rendimientos de actividades económicas, lo que implica una tributación distinta, así como la necesidad de estar dado de alta como autónomo.
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)La prestación de servicios adicionales al alojamiento (como limpieza, lavandería, o comidas) convierte el alquiler en una actividad sujeta a IVA. En estos casos, deberás aplicar el tipo general del 21% de IVA y presentar las correspondientes declaraciones trimestrales (modelo 303) y anuales (modelo 390).¿Cuándo NO se aplica IVA? Si solo ofreces el alojamiento sin ningún servicio adicional, el alquiler vacacional está exento de IVA. Sin embargo, es fundamental analizar los servicios que ofreces para determinar si debes tributar por este impuesto.
- Modelo 179: Declaración informativa sobre cesión de uso de viviendas con fines turísticosDesde julio de 2018, las plataformas intermediarias como Airbnb, HomeAway o Booking están obligadas a presentar el modelo 179, una declaración informativa sobre las transacciones realizadas en relación con alquileres vacacionales. Sin embargo, es recomendable que los propietarios verifiquen que las plataformas cumplen con esta obligación, ya que Hacienda podría solicitar información adicional directamente a los propietarios.
- Retención de IRPF para no residentesSi no resides en España pero alquilas una vivienda ubicada en el territorio nacional, estarás sujeto al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), con una retención del 19% sobre los ingresos brutos obtenidos si resides en la UE. Para residentes de países fuera de la UE, la retención es del 24%. También puedes deducir ciertos gastos para reducir la base imponible.
Deducciones fiscales en alquiler vacacional
Una de las ventajas del alquiler vacacional es que puedes deducir algunos gastos relacionados con el inmueble. Estos son algunos ejemplos de deducciones que puedes aplicar si declaras tus ingresos como rendimientos del capital inmobiliario:
- Gastos de comunidad.
- Seguro del hogar.
- Reparaciones y mantenimiento.
- Suministros (agua, luz, gas, internet, etc.) proporcionalmente al tiempo que el inmueble estuvo alquilado.
- Amortización del inmueble (hasta el 3% del valor de adquisición).
Es importante tener en cuenta que los gastos solo son deducibles durante los periodos en los que el inmueble está alquilado. Si la vivienda estuvo desocupada parte del año, no podrás deducir los gastos correspondientes a esos periodos.
Fiscalidad autonómica y normativa local
Además de las obligaciones fiscales estatales, es fundamental estar al tanto de las normativas locales y autonómicas, ya que en muchas comunidades autónomas existen regulaciones específicas para el alquiler vacacional. Algunas comunidades requieren licencias turísticas, la inscripción del inmueble en registros de viviendas turísticas, y el cumplimiento de requisitos específicos, como la seguridad o accesibilidad.
No cumplir con estas normativas puede acarrear multas y sanciones, por lo que te recomendamos que te informes de la regulación aplicable en tu comunidad autónoma.
Conclusión
El alquiler vacacional puede ser una fuente rentable de ingresos, pero también conlleva una serie de obligaciones fiscales que no debes pasar por alto. Asegúrate de declarar correctamente tus ingresos en el IRPF, verifica si estás obligado a aplicar el IVA y ten en cuenta las normativas locales que puedan afectarte. Estar bien informado te ayudará a evitar problemas con Hacienda y a gestionar tu inversión de manera eficiente.
Si tienes dudas sobre tu situación fiscal o necesitas asesoramiento, te recomendamos que contactes con un profesional especializado en fiscalidad inmobiliaria para asegurarte de que cumples con todas las obligaciones.